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限購放開小戶型漸升溫 吸引購買三套房的投資客

盡管當前不少購房者對限購松綁大致有所了解,但很多人還是表示,項目品質的好壞、房價的優惠幅度以及交通配套是否完善,才是他們更加關注的方向。金九銀十,島城很多樓盤通過特價房等形式實現了不同幅度的降價;個別開發商新開項目,低于預期價格入市;還有不少項目將“小戶型”隆重推出市場,以總價低,投資自住兩相宜的優點,吸引眾多購買三套住房的投資型客戶。

目前,島城在售小戶型面積多在40—60平方米,項目多集中在市南、市北、李滄三區,并以精裝住宅居多。

    限購全面放開,小戶型逐漸升溫

上周,也就是島城樓市全面放開第二周,住宅成交套數和面積都出現小幅上漲。其中,住宅成交2042套,較第一周 的 1897 套 上 漲7.64%;上周住宅成交面積200830.8平方米,環 比 第 一 周 的186122.04平方米上漲7.90%。自9月1日島城樓市限購全面放開之后,就引發了各種猜想與分析,不過從島城兩周樓市成交數據來看,市場表現比較平靜。但記者在采訪中也發現,在平靜的表面下,限購放開效應已經顯現,尤其是小戶型分外受青睞。

三套房瞄準小戶型

“我名下已經有兩套房子,一套自己住,一套老丈人家住,早就想再買套房讓老家的父母搬過來住,但是政策不允許。”來自臨沂的胡先生已經在青島打拼十五年,如今限購政策全面放開,讓他再次踏上了買房的路程。“打算讓父母把老家的房子賣掉,然后我們給添些錢再買一套,把他們接到青島養老。”胡先生說,“老家房價低,賣房錢也就夠在青島買個小戶型。”因此和前兩次買房不一樣,胡先生已經將目光盯上了小戶型。

“家里親戚打電話來讓我尋覓海邊的小戶型房子。”在黃島新區工作的孔先生告訴記者,得知青島全面放開限購之后,家里就有親戚讓我幫忙尋覓房子。“親戚名下已經有幾套房子了,估計是看好了青島樓市的前景,買套住房度假也方便。”孔先生說。

“以前房價上漲的時候沒有出手,一直被妻子埋怨,還差點假離婚。”限購放開之后,市民馬先生就開始琢磨買房的事情。“這次限購放開可是個好消息。”馬先生說,“不過消息雖好,但是有些晚,房價都漲到這個水平了。”馬先生和周圍一些同事都在考慮選擇小戶型進行投資。“目前,青島小戶型項目比較少,選擇余地有限,一旦有新項目推出就得趕緊出手。”

樓市限購政策主要目的是為了抑制投資,但記者發現,當限購政策全面放開之后,投資性需求又開始做出反應,陸續入市。一項地產機構的調查顯示,島城樓市小戶型產品開始升溫,成交情況以90平方米以下的低總價小戶型為主。

小戶型樓盤開始發力

近日記者走訪市場發現,除了80—120平方米的剛需和首改戶型唱主角,一些小戶型也開始展露頭角。位于辛家莊附近的麗晶御筑主打小戶型,記者發現其最小戶型42平方米,主力戶型則是42—55平方米。“小戶型的優勢顯而易見,我們的房子打完折價格最低一套也就在80萬元。”該樓盤置業顧問告訴記者。記者發現該樓盤主要有單間、一房、兩房戶型。“來登記看房的年輕人也有,但是三口之家也來得不少。”職業顧問說,“有的趁著現在買了想投資。”而該樓盤也鮮明地打出 “香港中路稀有的小戶型70年產權學區房,投資價值極高,升值潛力大”。

雖然小戶型是樓市的一個重要組成部分,但是由于功能限制,在市場上一直反響一般,因此很多樓盤都是將其作為搭配戶型。不過最近樓市發生了變化。“我們這12號樓有70平方米的小戶型,最近意外地比較受關注。”金茂灣置業顧問告訴記者,“有年輕人買來當婚房,也有不少人出手做投資。”記者了解到,不少推出小戶型的樓盤來電來訪量與之前相比都有增加。

“一開始認為小戶型功能性受限,不過看過幾套房子發現還真不錯。”胡先生最近在重慶中路發現兩個樓盤都有小戶型。其中,中南世紀城有70平方米的全明通透小戶型,置業顧問表示,雖然戶型面積小,但是并不妨礙客廳外接的陽臺面積,超大的陽臺面積可以讓業主的生活品質得到明顯提升,也無形中增大了戶型的視覺面積。另外,藍光COCO蜜城則有69、83平方米的兩種小戶型。“面積小、空間大,功能全,戶型緊湊。”該樓盤介紹中提到,戶型是南北通透設計,而次臥或者書房的空間都設計得剛剛好。

學區小戶型熱度升高

在所有投資性小戶型產品中,升溫最為明顯的當數學區房。“目前常規房源的看房情況沒有太大變化,但是小戶型的學區房一下子火了。”昨天,安徽路一家中介的店主告訴記者,“粗算下來,過來看學區房的比往常多了一半。”“自兒子出生起,我們就為他的上學問題發愁,現在想直接買套學區房就解決了。”記者了解到,不少面臨孩子上學的家長在考慮出手購買小戶型學區房的方式。

“家里有孩子要上學,學區房的重要性就體現出來了。”有業內人士告訴記者,“購買學區房一般是為了取得入學名額,因此對房屋的面積要求不大,省得占用過多資金。并且小戶型學區房出手也更容易。”該人士告訴記者,在三年多的樓市限購期間,很多家長購買小戶型學區房都是得做一個艱難的決定。“大家都怕買到手后占用一次購房機會,同時面積小不夠住?,F在不限購了,買房純粹是根據自己的需要來。”

記者了解到,不少家長已經開始積極出手。這部分人群大多是家里已經有兩套房產,按照以前的規定不可以再買房,但解除限購后該人群的購房需求就會被激發出來。

三套房銀行不放貸

“8月1日,島城樓市部分放開之時,嶗山區的大戶型房源較受關注,咨詢量明顯上升。”青島鏈家地產副總經理陳永亮告訴記者。他認為,當前樓市有購買力的人群仍存在,若想促成房產交易,未來還需要進一步放松限貸。但目前島城一些銀行的房貸政策仍無松動,在首套房貸利率方面,青島銀行目前是最低,最低可打8.8折,青島農商行最低可打9折,其它銀行仍以基準利率為主。若購買二套房、三套房,貸款限制則更大。記者了解到,購買二套房,貸款首付比例需在六成以上,而第三套房銀行目前不發放貸款。

島城樓市一直有著強勁的剛需市場,尤其是首次置業需求占比非常大。雖然當下小戶型比較火熱,但是業內人士對此比較看淡。“如果沒有剛需的進場,小戶型火熱只能是一時的。”有業內人士表示,即使一些置業者選擇小戶型作為過渡,但購買力有限仍需要有銀行貸款支持,所以限購松綁對整個市場的影響,遠不及金融政策的變化對購房者更有實際意義。因此,業內人士普遍認為,與限購解除相比,當下限貸解除的影響更大。限貸,將一部分有購房需求的人擋在門外,同時也難刺激到潛在的購房群體。從當前市場來看,選擇貸款購房的人群比例仍較大,尤其是購買剛需或改善型住房的人群,他們大多依賴貸款。這部分人群資金有限,如果現行的貸款政策不變,很難刺激這類購房者再出手。

三套房稅費無特別規定

購房稅費有多少,是不少市民關注的一個問題。“購買三套房會不會多繳稅?”有些購房者會有顧慮。青島鏈家地產許主管告訴記者,購買三套房和購買二套房的稅費一樣,并沒有特別的規定。

“然而,購買新房時會涉及到契稅。一般來說,非首次購房,契稅一律是3%,不論面積大小。購買二手房,除了契稅,還需要考慮的是營業稅和個人所得稅。這兩項稅種只是在房東出售房屋的時候會征收。像營業稅是購房5年以上免征;個人所得稅是家庭(夫妻雙方)唯一生活用房的免征。”許主管說,“如果購買三套房,將來出售房屋需要繳納個人所得稅,是房款全額的2%,不過目前這些費用都是轉嫁給購房者承擔。” 本版撰稿 記者 王曉磊

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